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購屋預算這樣抓 首次購屋不心慌

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文/富比士地產王

對首購族來說,由於預算有限,因而常常糾結在究竟是租屋好還是買房好?但理財專家認為,兩者各有優缺點,一切取決於自身的需求與經濟能力,但其實,只要懂得預先設定目標,踏實做好自身的理財配置與家庭收支管理,善用財務規劃也能讓死薪水靈活運用,提前買房圓夢其實並非那麼難。

對於經濟較弱勢的首購族而言,租屋的好處是不用一下子拿出好幾百萬元的自備款,但缺點是房子住久了還是別人的,永遠只是在幫房東繳房貸,而購屋的好處是即使在貸款繳納期,房子住起來仍是心安理得,若選在有發展潛力的地區,或處於發展初期的重劃區,房價未來還有增值空間。

至於不少人擔心,房貸動輒一、二十年,會影響生活品質,專家表示,其實只要做好財務管理及理財配置,即便貸款買屋也不必擔心收支失衡,一樣能把日子過得舒舒服服。

有經驗的買屋人都知道,若是買房自住,應避免過度操作財務槓桿,反而能有效拉大購屋時的議價空間,且為了避免央行無預警升息,因此這兩年買房者的自有資金比重,仍應盡量愈高愈好,避免擴大財務槓桿,若自備款充足,且每月房貸支出均可由經常性收入支應者,其實不用擔心房市短期動盪,仍可挑選時機進場。

但如果真的自備款不足,預售屋也是不錯的選擇,因為可拉長自備款籌措的時間,但前提是要先做好財務規劃。當然,以時間換取空間也是專家常提及的購屋策略,民眾可以挑選房價相對便宜,但交通便利的郊區,或是處於發展初期的重劃區,但這部分的前提,則是要避開建商亂開價的行政區。

至於想要在近期內完成購屋計劃者,則更要對財務規劃有所想法,若完全沒有計劃,不妨參考專家提供的下列3招財務規劃法寶:

第一招:以家庭為單位 精算每月基本收支

金融業者指出,首先將收入、基本生活開銷列出,瞭解每月的固定支出與可支配資金之後,才有利接下來的財務規劃。畢竟購屋大計一旦展開,便是長達至少十年以上的「有產負債族」,與過去當無殼蝸牛時的狀況大不相同,許多家庭與生活開銷,房貸加上水電瓦斯、生活雜費等支出,都會變得相當可觀。

第二招:檢視現有及未來可能的資產及負債狀況

第二步驟是檢視現有的資產及負債狀況。資產包括活存、定存、基金股票等;負債包括信用卡債、房貸、車貸等,若購屋族即將面對龐大的房貸繳納金,必須審慎將過去的卡債及車貸等做一個清理,讓負債變得更輕鬆自在。

第三招:重新調整資產及相關理財規劃

第三步驟是購屋族應進行相關的風險評估,例如保單繳納費用避免過高,年繳保費不超過年收入的十分之1,相關的負債比也必須調整,如此一來,就能避免經濟上負擔加重。

專家建議,買房計劃展開前,就應該重新調整資產分配及規劃,隨著房貸逐漸繳清,再配合調整不同報酬與風險等級的理財工具。尤其是當家庭成員結構改變時,例如有新生兒時,就需要重新檢視並規劃。

至於購屋資金從何而來?可以從家庭資產淨值下手,但須扣除不能因購屋計劃而出售的資產,例如汽車及家中電器等等。

至於優先於購屋計劃的支出,也必須被考量進來,例如生活緊急預備金,可能是父母或自己的緊急預備金,另外像是子女教育經費準備金,若小孩再過一兩年就要上學了,可能就要準備相關的安親班或才藝班的費用,甚至針對大一點的小孩,出國留學或是相關深造費用都必須被納入考量。

接下來是自己的償債能力,可以分做三大塊,分別是房貸及房貸月付金,以及相關的收入支出表。

房貸的三大要素包含貸款總和、貸款利率、貸款期限,貸款總和影響可支出的幅度,貸款利率影響每月每年支出準備,貸款期限表示在將近二十至三十年內必須負擔的年限。

另根據專家的建議,房貸月付金最好不要超過每月總收入的三分之一,換句話說假設夫妻兩人月收入合計10萬元,每月支出房貸最好不要超過三萬三千元,避免影響其他理財配置、儲蓄習慣及生活支出。

項目 內容
第一招:精算每月每戶的基本收入及支出
1. 首先將收入、基本生活開銷列出
2. 確認每月的固定支出與可支配資金
3. 包括水電瓦斯、生活雜費或房貸等。
第二招:檢視現有及未來可能的資產及負債狀況
1. 檢視資產包括活存、定存、基金股票等
2. 檢視負債包括信用卡債、房貸、車貸等
3. 審慎將過去的卡債及車貸等做一個清理,讓負債變得更輕鬆自在
第三招:重新調整資產及相關理財規畫,同時評估相關風險
1. 評估相關風險,年繳保費不超過年收入的10分之1,相關的負債比也必須調整,避免經濟負擔加重
2. 重新調整資產分配及規畫
3. 隨著房貸逐漸繳清,調整不同的理財工具
4. 家庭成員結構改變時,例如有新生兒等,也都需要有不同規畫

資料來源:綜合整理

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