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捷運、產業+平價 A7重劃區躍居房市新寶地

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文/住展雜誌

談到今年(2018)最熱的房市推案區,肯定非A7重劃區莫屬;光是上半年,該區已推超過兩千戶,成為北台灣供給增速最快的區域。到底是什麼原因或條件,讓開發商如此看好該區,積極推案?

儘管這兩年房市進入盤整修正期,買氣不比往年,不過基於種種因素,近兩年推案量還是相當可觀;而這當中,重劃區又是建商推案的主要根據地。

從兩年前的板橋江翠北側,去年年中的土城暫緩特區,再到今年初的新店中央新村北側重劃區,都先後成為房市重案區。不過論短期內爆衝演出,一躍成為各界矚目焦點者,則肯定非機場捷運站重劃區莫屬 (以下簡稱重劃區)。

兩大政策 催生重劃

實際是以區段徵收方式推動、第一期面積就超過一八六公頃的重劃區,其規劃之出發點,和中央稍早兩大政策推動有直接關聯;一是去年通車的機場捷運,二則是合宜住宅。

配合機場捷運通車,政府積極推動沿線車站的都市計劃及開發,加上合宜住宅完工交屋、住戶進駐後,公共建設需求勢必增加,因此早在民國九十九年,營建署就著手進行相關規劃;於是,原本多屬保護區,區內還有不少違章建築的機場捷運站周邊區域,搖身一變,成為現今當紅的重劃區。

由以上發展緣由可知,機場捷運當然是重劃區最大利基所在,也是當地線上推案銷售的最大賣點;據稱是目前當地反應最好之「鴻築金捷市」,負責該案行銷的漢華機構漢森廣告黃文峰就指出,該案目前有高達一半的客戶,是來自機場捷運沿線各站相對高價區,另也有約兩到三成的置產客,是看好本區發展,可望複製林口新市鎮的成功模式。

愛台建設 打造新創走廊

位重劃區樂善段的「鴻築樂捷市」,承銷該案之商周廣告邱煥捷經理進一步分析,過去重劃區的發展經驗,多半是交通先到位,但也必須要有產業進駐,區域發展才可長可久。而重劃區除了機場捷運外,另一項重大利基,就是設在重劃區中心地段的產業專區。事實上,該產專區也是重劃區當初擘劃的另一項重要目標,就是落實愛台十二建設,打造北台灣創新科技走廊。

一般印象會認為,雖然名稱不同,但產專區基本上仍是從事工業生產,因此可能有製造汙染或噪音之虞。但名為樂善科技園區的產專區,依照政府規劃,必須是低汙染、高效能產業才能進駐。

目前該區已由順達 (台灣第二大電池模組製造商)、致茂(環保儀器檢測大廠場) 及禾揚國際 (禾聯) 等三家廠商聯合標下,研發暨總部大樓於前年動土,目前已完工,預計二○二○年前創造兩千三百個工作機會;禾聯方面更表示,會將本區設定為電視、節能空調等產品的第二生產據點。

中華郵政 打造物流園區

重劃區的產業發展還不僅如此,中華郵政稍早也決定進駐本區,打造物流園區,園區佔地超過十七公頃,將興建郵政物流中心、北台灣郵件作業中心、郵政資訊中心、訓練中心及工商服務中心共五棟建物,預計投入經費二二○億,二○二一年前陸續完工,將創造六千個工作機會。

園區還採『前店後廠』模式,計劃引進大型賣場、旅館、商辦、會展等多元產業樣態,另更仿效蘋果電腦加州新總部,規劃面積超過四千坪的郵政形象公園,再搭配近兩公頃的滯洪池,不僅該機構員工得享優良工作環境,也為附近居民提供一處遊憩場所。

商周廣告邱煥捷便特別點名中華郵政進駐,將成為該區發展的重要基礎及最大優勢。他分析,中華郵政選在此設立物流園區,是看中本區為銜接大台北精華區和國門機場的最佳中繼點;尤其現在電商已成產業新顯學,但電商要能發展起來,必須要有強大的物流做後盾。據此他認為,重劃區將蓄積無窮的發展潛力。

單價二字頭 通車捷運最低

無論從交通或產業規劃,重劃區未來發展確實儲備了豐富能量;不過在林口當地行銷房市建案多年的華磐國際張?元協理則認為,重劃區最具優勢的點,還是價格。現階段已通車捷運路網,以台北車站為中心往外延伸四十分鐘以內車程區域當中,房價最親民,甚至是唯一有二字頭房價的,就只有重劃區。

邱煥捷也指出,以目前的政策青年安心成家專案,最高貸款額度八百萬折算,約二十五至二十八萬/坪的價格最適合首購族;而目前已通車捷運沿線當中,就只有重劃區符合此條件。

大台北捷運沿線最平易近人的價格,加上發展未來可期,於是從今年初「遠雄新未來」推出銷售開始,重劃區供給量可說是瞬間大爆發;截至上半年為止,已有超過兩千戶的供給量,如再以目前該區取得建照的推案量計算,保守估計,將還有超過五千戶量體伺機推出。

各方看好 供給瞬間爆量

目前本區線上銷售個案中,「遠雄新未來」最早推出,最近站,不過也是目前全區開價最貴者;次近站的是「鴻築金捷市」,靠著近捷運站及購屋低門檻 (自備),銷售反應相當理想,之後還有二期。

同屬樂捷段商業區,八月後還有「新潤翡麗」即將推出,基地位置大概位在整個重劃區的中心位置。負責操盤該案行銷策略的張?元表示,他們將主攻新潤品牌,且預計比照板橋江翠及鶯歌鳳鳴稍早推案,推出限額青年購屋優惠專案。

不僅購屋經費上挺青年,張?元還透露,他們已和特定幼教業者接洽合作,未來會直接進駐社區,提供社區住戶零到十二歲的托幼、托育及安親服務。這樣一來,年輕父母就不用舟車勞頓接送小孩,甚至還可以變成回家接小孩。

中華郵政物流園區及產專區另一側,當地樂善社區旁的樂善段距離再遠一些,不過更近機能完熟的長庚生活圈,論現有機能,算是略勝樂捷段一籌。該區目前有「鴻築樂捷市」、「奇幻莊園」及「富宇敦峰」;其中富宇案頗特別,主打的是運動宅,更標榜富宇專屬的社區活動諮詢及相關售後服務。

樂善段 在地客捧場

目前看來,循捷運來到本區購屋者也的確相當多。不過進一步細分,則較近合宜宅社區,以商業區為主的樂捷段,及較近長庚醫院 (龜山段市區) 的樂善段,消費結構還是稍有不同。

前面提到,以「鴻築金捷市」為例,機捷沿線客源高達五成;相較之下,樂善段則有更多的在地客源捧場。銷售樂善段樂善國小旁「富宇敦峰」的華威廣告孫晟泰主委就表示,該案的買家中,不少是長庚醫院及華亞園區從業人員,希望找尋更優質的生活環境,卻又不想離工作地點太遠,因此選擇樂善段。商周邱煥捷也表示,「樂捷市」位置剛好在商業區和長庚華亞生活圈之間,又有相對低價優勢且更具未來性,因此相當受到在地客青睞。

價位產品 類似林口後段

由於算是大林口新市鎮計畫一環,消費者免不了會拿重劃區和中山高另一側的林口段做比較;而基於產品屬性及價格相仿,重劃區多半被拿來和新市鎮林口段之中後段區塊做比較;重劃區確有更近捷運站之優勢,至於產專區雖號稱限低汙染產業進駐,但畢竟仍是從事工業生產。相較之下,林口段中後段住宅區氣息較濃,以商業服務業活動為主,與產業相關的,只有非生產類型之影視音園區,不過距站則有相當一段距離,無法靠步行抵達。

生活機能上,目前也是林口這邊較成熟完備,重劃區則僅合宜宅社區內有少量商家,日常採買所需得到長庚華亞站周邊生活圈,相對稍不便。再論未來發展,林口中後段還有少量建地可開發,但基本已屬開發近完成階段,未來不會再有太大變化;對照之下,重劃區則充滿無窮想像空間,甚至潛在增值機會。

合宜宅需求 公建推動加速

尤其,過往一般重劃區的發展軌跡,多為 (官方) 先釋出 (標售) 土地,建商進駐蓋樓,人口逐漸進駐後,政府才開始逐步推動及補足區內公共建設,林口段即是如此;但重劃區主要是為合宜宅而規劃,因此劃定完成之同時,人口就已進駐,因此官方更得面對推展區域公共建設的需求與壓力,這其實是重劃區相較其他重劃區之最大優勢。

總之,如果您想沿捷運而居,預算卻略嫌不足,或希望尋找進駐門檻低的重劃區、預約未來發展及增值潛力,都是值得您悉心比較,甚至慎重考慮的優質標的!


更多精彩內容,請詳閱《住展雜誌》436 期專題報導單元(http://www.myhousing.com.tw)。

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